Gianni Martínez, de 31 años, pensó que sería bastante fácil comprar un apartamento.
Las tasas hipotecarias ahora rondan el 7 por ciento, las más altas desde 2007, gracias a los esfuerzos de la Reserva Federal para controlar la inflación. Los banqueros centrales han elevado su tasa de política oficial a alrededor del 5 por ciento en los últimos 15 meses, lo que se ha traducido en mayores costos de endeudamiento en toda la economía.
Martínez, un trabajador de la tecnología, esperaba que eso enfriara el sector inmobiliario de Miami. Pero en cambio, se encuentra en una dura competencia por apartamentos de una o dos habitaciones cerca del océano. Ha hecho siete u ocho ofertas y está dispuesto a hacer un pago inicial del 25 por ciento, pero sigue perdiendo, a menudo ante personas que pagan en efectivo en lugar de obtener una hipoteca costosa.
“Debido a las tasas de interés del 7 por ciento, no pensé que sería tan competitivo, pero eso no importa para los compradores en efectivo”, dijo Martínez, y señaló que está compitiendo con postores extranjeros y otros jóvenes que se presentan. para abrir casas con sus padres a cuestas, lo que sugiere que mamá o papá pueden estar ayudando a pagar la cuenta.
“Cuando hay una cotización con el precio correcto, es un manicomio”, dijo.
Los aumentos de tasas de la Reserva Federal tienen como objetivo desacelerar la economía de Estados Unidos, en parte restringiendo el mercado inmobiliario, para tratar de controlar la inflación. Esos movimientos funcionaron rápidamente al principio para debilitar las partes de la economía sensibles a los intereses: los mercados inmobiliarios en los Estados Unidos retrocedieron notablemente el año pasado. Pero ese enfriamiento parece estar resquebrajándose.
Los precios de las viviendas cayeron a nivel nacional a fines de 2022, pero comenzaron a recuperarse en los últimos meses, un resurgimiento que se produjo cuando el mercado demostró ser especialmente fuerte en las ciudades del sur, incluidas Miami, Tampa y Charlotte. Los nuevos datos que se publicarán el martes mostrarán si esa tendencia ha continuado. Las cifras de la semana pasada mostraron que los inicios de viviendas a nivel nacional aumentaron inesperadamente en mayo, el mayor salto desde 2016, ya que las solicitudes para construir viviendas también aumentaron.
La vivienda parece estar encontrando un impulso renovado. El aumento de los precios de las viviendas no respaldará las cifras oficiales de inflación, ya que se basan en los costos de alquiler y no en los costos de vivienda comprada. Pero la reactivación es una señal de lo difícil que le está resultando a la Fed frenar el impulso de la economía en un momento en que el mercado laboral se mantiene fuerte y los balances de los consumidores son en general más saludables que antes de la pandemia.
“Es otro punto de datos: las cosas no se están enfriando tanto como pensaban”, dijo Kathy Bostjancic, economista jefe de Nationwide Mutual. De hecho, la construcción de nuevas viviendas “nos dice algo sobre hacia dónde se dirige la economía, por lo que sugiere que las cosas potencialmente se están recuperando”.
Eso podría ser importante para la política: los funcionarios de la Fed creen que la economía necesita pasar algún tiempo creciendo a una velocidad que está por debajo de su potencial total para que la inflación se enfríe por completo. En una economía débil, los consumidores no quieren comprar tanto, por lo que las empresas luchan por cobrar tanto.
La pregunta es si la economía puede desacelerarse lo suficiente cuando los bienes raíces se están estabilizando o incluso volviendo a calentarse, lo que hace que los constructores de viviendas se sientan más optimistas, las empresas constructoras contraten trabajadores y los propietarios sientan el impulso mental que conlleva el aumento del valor líquido de la vivienda.
Hasta ahora, el líder de la Fed, al menos, no parece estar preocupado.
“El sector de la vivienda a nivel nacional se estancó y tal vez repuntó un poco, pero a un nivel mucho más bajo de donde estaba”, dijo Jerome H. Powell, presidente de la Fed, a los legisladores la semana pasada, y agregó un día después que “ustedes De hecho, lo he visto tocar fondo ahora”.
Las tasas más altas han ayudado a enfriar notablemente las ventas de casas existentes, hasta el punto de que la demanda de casas nuevas está siendo impulsada por dos tendencias radicales a largo plazo.
Los millennials, la generación más grande de Estados Unidos, tienen entre 20 y 30 años, años pico para mudarse por su cuenta e intentar comprar una casa.
Y un cambio al trabajo remoto durante la pandemia parece haber estimulado a las personas que de otro modo se habrían quedado con compañeros de cuarto o con sus padres a vivir solas, según una investigación reciente coescrita por Adam Ozimek, economista jefe de Economic Innovation Group.
“El trabajo remoto significa trabajar desde casa para muchas personas”, dijo Ozimek. “Eso realmente aumenta el valor del espacio”.
Mientras tanto, la oferta de viviendas disponibles ha sido escasa. Eso también se debe en parte a la Reserva Federal. Muchas personas refinanciaron sus hipotecas cuando las tasas de interés tocaron fondo en 2020 y 2021, y ahora se muestran reacios a vender y perder esas hipotecas baratas.
“Lo más sorprendente de este mercado de la vivienda es cómo el aumento de las tasas de interés ha afectado la oferta y la demanda por igual”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. El retroceso de la demanda probablemente fue un poco más intenso, dijo, pero los constructores se están beneficiando de una «grave falta de oferta».
A medida que los jóvenes continúan pujando por casas y el inventario se queda corto, los precios y la construcción están protagonizando su regreso sorpresa.
“La demanda se ha mantenido allí mejor de lo que hubiéramos esperado para ese comprador por primera vez”, dijo Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
La Sra. Bostjancic dijo que los datos recientes de vivienda probablemente empujarán a la Reserva Federal hacia tasas más altas. Los funcionarios detuvieron sus movimientos de tasas en junio después de 10 aumentos consecutivos, pero sugirieron que podrían aumentarlos dos veces más en 2023, incluso en su reunión del próximo mes.
Si hay un lado positivo para la Reserva Federal, es que los precios de las viviendas no se reflejarán directamente en la inflación. Las medidas de precios de Estados Unidos utilizan los alquileres para calcular los costos de vivienda porque intentan capturar el costo del consumo. Comprar una casa es, en parte, una inversión financiera.
El crecimiento de los alquileres se ha estancado durante meses, lo que se está incorporando lentamente a los datos oficiales de inflación a medida que las personas renuevan los contratos de arrendamiento.
“El crecimiento de los alquileres se está respirando profundamente”, dijo Igor Popov, economista jefe de Apartment List. “En este momento, no parece que haya mucho calor nuevo”.
Aún así, al menos un funcionario de la Fed se ha preocupado de que el repunte de la vivienda podría limitar el alcance de esa desaceleración. A medida que aumentan los precios de las viviendas, algunos inversores y propietarios podrían decidir cobrar más o pasar de alquilar casas a comprarlas y venderlas, lo que reduce la oferta de alquiler.
“Un repunte en el mercado de la vivienda está generando dudas sobre qué tan sostenidos serán esos aumentos más bajos de los alquileres”, dijo Christopher Waller, gobernador de la Fed, en un discurso el mes pasado.
Dijo que el repunte “incluso con tasas hipotecarias significativamente más altas” planteó dudas “sobre si el beneficio de la desaceleración en los aumentos de los alquileres durará tanto como esperábamos”.
Fuente: The New York Times