La escasez de inventario y el aumento sostenido en los precios de vivienda disponible continúan agravando el acceso a la compra de una vivienda. De acuerdo con Leslie Adames, economista y director de Análisis y Política Económica de la firma Estudios Técnicos Inc. (ETI), el Índice de Vivienda Asequible -herramienta que ellos elaboran- muestra que -en promedio- una persona que quiera solicitar un préstamo hipotecario hoy solamente tendría el 54% del ingreso requerido para cualificar, ante el alto valor de las propiedades.
Este índice -que se había colocado en 70% para el primer trimestre de 2023- mide si una familia típica que contribuye con un 20% de pronto pago para la compra de un hogar, cualifica o no, según la mediana de ingreso, para un préstamo hipotecario.
Según cifras publicadas por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), el precio promedio de una vivienda incrementó en un 25%, de $179,649 en el primer trimestre de 2023 a $224,484 en el primer trimestre de 2024.
Precio promedio
• Vivienda nueva: $357,492
• Vivienda existente: $214,304
Específicamente en el segmento de viviendas nuevas, el precio aumentó en un 36% anual, de $262,301 en el primer trimestre de 2023 a $357,492 en el primer trimestre de 2024. En el segmento de viviendas usadas, incrementó un 24%, de $173,114 en 2023 a $214,304, en 2024.
“Esta situación es preocupante”, indicó Adames. “Lo complicado es que en la medida en que continúe la insuficiencia de vivienda en el mercado relativo a la demanda, persistirá la presión en los precios, limitando las oportunidades de que ciertos segmentos de la población puedan adquirir viviendas”, resaltó.
Disminuyen las ventas
Mientras aumenta el precio, disminuyen las ventas, tendencia que reflejaron también los datos de la OCIF, con una disminución de 8.7% entre enero y marzo, comparado con el mismo periodo del año previo, tras venderse 2,255 unidades; 214 menos que en 2023.
De estas ventas, solo 148 fueron viviendas nuevas, un 12.9% menos que en 2023.
Asimismo, las originaciones de préstamos sufrieron una caída, con 2,646 hipotecas, lo que supone un 6.3% menos que en el mismo periodo de 2023.
Disminución de tasas
De acuerdo con Ricardo Negrón, director ejecutivo de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés), capítulo de Puerto Rico, las estadísticas a partir del segundo trimestre de este año deben ser más positivas.
“Yo estoy confiado que el próximo reporte llegue mejor. Porque lo hemos visto. De hecho, ya con la sola esperanza de que la Fed (Reserva Federal) bajara las tasas, hemos estado viendo un aumento en la producción. No es un aumento en el que se formen filas larguísimas. Pero la gente está cogiendo más entusiasmo”, dijo Negrón.
Cabe destacar que la Reserva Federal de Estados Unidos redujo hace dos semanas su tasa de interés clave en 50 puntos base, luego de dos años desde que la entidad comenzó a aumentar las tasas como medida para combatir la inflación
“Sin embargo, el problema de inventario me disloca bastante la producción. La esperanza está en los refinanciamientos, que hemos podido observar que hay gente pendiente a refinanciar sus préstamos porque hay personas que tal vez salen favorable consolidando deuda y consolidando un préstamo hipotecario a largo plazo. Esa posibilidad la tenemos ahí latente y hay bastante movimiento”, indicó el ejecutivo.
Para Adames, si bien los cambios en la política monetaria pueden incidir en las tasas a largo plazo, incluyendo la hipotecaria, hay otros factores que posiblemente impidan que la tasa hipotecaria regrese a los niveles prepandemia; 4% en promedio.
“La situación fiscal del gobierno federal, las recientes emisiones de bonos del Tesoro federal, la reducción gradual del balance de la Reserva Federal, y la reducción en los niveles de ahorro de los ‘baby boomers’ podrían mantener las tasas de interés de largo plazo elevadas con una posible normalización a niveles precrisis financiera en el 2007-2008. En el caso de la tasa de interés hipotecaria fija a 30 años, esto implicaría tasas superiores al 5%, lo que no es nada alentador”, puntualizó Adames.
Urge aumentar el inventario
Para Aixa Malavé, presidenta de la Asociación de Realtors de Puerto Rico, “el que las tasas hayan bajado, nos permite que haya una cantidad mayor de personas que en un momento dado puedan cualificar para préstamos hipotecarios, pero nuevamente eso está atado a la disponibilidad de vivienda”.
A su juicio, la escasez de propiedades es uno de los factores principales que incide en que los precios aumenten y disminuya la asequibilidad de vivienda.
“Más allá de aumentar el inventario restableciendo los estorbos públicos, se requiere también un cambio y una actualización del plan de uso de terrenos tanto a nivel estatal como municipal, porque pudiéramos tener oportunidades de cambios en algunos terrenos que pudieran ser residencial o mixto, o para condominios, por ejemplo”, indicó Malavé. Fuente: El Vodero.