La crisis de vivienda de la ciudad de Nueva York no es ningún secreto y el panorama de viviendas de bajo costo de la ciudad sigue siendo extremadamente difícil de navegar, incluido un sistema de lotería de vivienda teóricamente diseñado para brindar una solución a la gran necesidad de alojamiento.
La crisis de la vivienda, un problema que se ha estado gestando durante décadas, continúa empeorando, con tasas de vacantes que caen al 1,4% en toda la ciudad y a menos del 1% para unidades con un precio de $2400 o menos, según el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) .
Mientras tanto, los alquileres siguen subiendo. Un informe de 2024 del contralor de la ciudad de Nueva York, Brad Lander, reveló que el alquiler promedio solicitado para los apartamentos disponibles en la ciudad era de $3,500 al mes. Según el estándar nacional, un hogar tendría que ganar $140,000 al año para poder permitirse una unidad de este tipo, lo que sugiere que los hogares no deberían gastar más de un tercio de sus ingresos en vivienda.
En las últimas décadas, la ciudad y el estado han implementado numerosas iniciativas para combatir la crisis de asequibilidad , incluidas loterías de vivienda ampliamente promocionadas, que brindan a los neoyorquinos de ingresos medios la oportunidad de solicitar unidades con precios inferiores a los del mercado en nuevos desarrollos.
Sin embargo, el sistema de lotería, supervisado por HPD y al que se accede a través de la plataforma en línea NYC Housing Connect , está abrumado por las solicitudes y siente la tensión de la crisis.
Solo en 2024, Housing Connect recibió seis millones de solicitudes para solo 10,000 unidades disponibles.
El comisionado interino del HPD , Ahmed Tigani, testificó en una audiencia del Concejo Municipal el 29 de abril sobre el sistema Housing Connect y señaló que cada nuevo desarrollo suele recibir un promedio de 16.000 solicitudes, lo que subraya la escala de la actual crisis de vivienda de la ciudad .
Viviendas «asequibles» que no son tan asequibles
La concejal del Bronx, Pierina Ana Sánchez, presidenta del Comité de Vivienda y Edificios del Concejo Municipal, dijo que un gran problema con el sistema de lotería es que no son asequibles para grandes sectores de la población de la ciudad, y probablemente nunca lo serán.
Esto se debe a que las tarifas “asequibles” ofrecidas a través del portal de vivienda están determinadas por el Ingreso Medio del Área (AMI), una cifra altamente controvertida y complicada calculada anualmente por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Actualmente, HUD define el 100% del ingreso medio del área ( AMI) para una familia de cuatro personas en la ciudad de Nueva York como $ 162,000, una cifra derivada a través de un conjunto complejo de fórmulas que incorpora condados de ingresos más altos fuera de los cinco distritos, incluidos Rockland y Westchester.
En contraste, el ingreso medio real para una familia de cuatro personas que vive en la ciudad de Nueva York es de solo $ 79,713, según los últimos datos del censo de Estados Unidos .
Como resultado , una unidad comercializada por el HPD con un 50% del Ingreso Medio del Área (AMI) , generalmente categorizada como de bajos ingresos, se ajusta aproximadamente al ingreso medio real de los residentes de la ciudad de Nueva York . Por ejemplo, el HUD establece el AMI para un hogar unipersonal en $ 113,400, lo que representa más del doble del ingreso medio per cápita de la ciudad , de $ 50,776.
Las ofertas actuales en el portal Housing Connect se dirigen a personas con ingresos altos . De las 2503 unidades disponibles , casi el 30 % (729 unidades) están destinadas a hogares con ingresos iguales o superiores al 100 % del Ingreso Medio del Área (AMI), según las cifras de ingresos del HUD. En contraste, solo 525 unidades (el 20 % de los apartamentos en oferta) están disponibles con un ingreso igual o inferior al 50 % del AMI, según datos del HPD .
En efecto, casi el 80% de las unidades listadas por el HPD solo están disponibles para hogares que ganan más que el ingreso medio real de la ciudad .
Un importante desarrollo en el 21-04 de la Avenida Ryer en el Bronx, que ofrece 17 unidades a través de la lotería de vivienda asequible de la ciudad , requiere que una familia de cuatro personas gane al menos $ 123,086 para calificar para un apartamento de dos habitaciones , con un precio de $ 3,590 al mes. Este alquiler supera la mediana de la ciudad , según el último informe de la Contraloría . Una misma familia puede ganar hasta $ 210,600 y aún ser elegible, lo que refleja el umbral del 130% del Ingreso Medio del Área ( AMI) .
El edificio se encuentra en un distrito donde el ingreso familiar promedio es de tan solo $ 49,036. Las 17 unidades en la lotería tienen un precio del 130% del AMI, con alquileres anunciados de $ 2,421 para un estudio y $ 2,716 para un apartamento de dos habitaciones. Para calificar, los solicitantes deben ganar al menos $ 90,103 para un estudio y $ 107,623 para un apartamento de dos habitaciones.
Para ponerlo en contexto, un hogar que alquila una unidad de dos habitaciones en Ryer Avenue gastaría $ 32,592 en alquiler anualmente , solo $ 16,444 menos de lo que gana un hogar típico en el distrito, sin incluir impuestos.
La mayoría de las unidades ofrecidas a través del sistema de lotería son en gran medida inalcanzables para los neoyorquinos que ganan por debajo del ingreso medio.
Alex Schwartz, profesor de políticas públicas y urbanas en The New School, afirmó que el AMI es un problema grave, pero señaló que la ciudad no puede hacer mucho, dado que el gobierno federal ha clasificado a Nueva York como un mercado inmobiliario de alto costo. Schwartz también señaló que la mediana de ingresos en barrios de bajos ingresos, como el sur del Bronx, es mucho menor que la mediana de la ciudad, lo que agrava el problema.
Las trampas de Housing Connect
Housing Connect se consideró inicialmente una herramienta innovadora en la lucha contra la crisis de vivienda de la ciudad de Nueva York. Sin embargo, más de una década después, el sistema de lotería de vivienda de la ciudad está mostrando sus limitaciones.
Sánchez afirmó que el sistema presenta fallas y ya no cumple su propósito. Con solo 10,000 viviendas asequibles disponibles en 2024 y la asombrosa cifra de seis millones de solicitudes presentadas, señala que las probabilidades de conseguir vivienda a través de la plataforma son mínimas.
Sánchez dijo que el sistema también exacerba la desigualdad, dados los requisitos de ingresos. «No es para nada equitativo», dijo. «Es desgarrador».
Sánchez también señaló que los solicitantes con menos conocimientos tecnológicos a menudo pasan por alto notificaciones importantes de Housing Connect, que pueden filtrarse a la carpeta de correo no deseado o spam . Señaló que , en algunos casos , incluso un residente de la tercera edad seleccionado para una vivienda asequible podría perder la oportunidad simplemente por no haber visto el mensaje.
También le dijo a amNewYork que ha visto a solicitantes perder una unidad porque cometieron un pequeño error al enviar los documentos.
Además, Sánchez afirma que Housing Connect supuestamente cuenta con un sistema que filtra las unidades disponibles según los ingresos de cada persona, mostrando únicamente las que pueden permitirse. Sin embargo, la realidad es que Housing Connect a menudo no filtra las unidades y envía anuncios de apartamentos para los que no son elegibles.
“Uno de los electores que nos acompañó [en la audiencia del ayuntamiento del 29 de abril] dijo: ‘Es una crueldad. Parece que se están riendo de mí. Parece que la ciudad de Nueva York se está riendo de mí y de mi situación’”, dijo Sánchez.
Tigani, del Departamento de Policía de Houston (HPD), informó al Consejo durante la audiencia del 29 de abril que el HPD está tomando medidas para simplificar los requisitos de documentación y reducir el exceso de papeleo. Por ejemplo, acaba de reducir la cantidad de comprobantes de pago necesarios para la aprobación.
A los solicitantes de empleo ahora se les exige presentar solo un mes de recibos de sueldo , un cambio significativo respecto del requisito anterior de hasta seis meses.
También señaló en la audiencia del 29 de abril que HPD llevará a cabo una revisión integral del sistema Housing Connect para mejorar su funcionalidad y la experiencia del usuario.
El secretario de prensa del HPD, Matt Rauschenbach, dijo que la lotería de viviendas es “central” para los esfuerzos del departamento por hacer que la vivienda sea más accesible para los neoyorquinos.
“Nos centramos en involucrar y escuchar a los neoyorquinos y buscamos constantemente formas de mejorar el proceso y lograr que más neoyorquinos y sus familias accedan a una vivienda”, dijo Rauschenbach en un comunicado.
Los neoyorquinos luchan por cumplir con los requisitos de ingresos
Muchos neoyorquinos que testificaron en la audiencia del Concejo Municipal del 29 de abril tocaron este tema, hablando de cómo tuvieron que trabajar en múltiples empleos o 50 horas semanales solo para ganar suficiente dinero para ser elegibles incluso para las unidades más baratas ofrecidas a través del portal.
Valentina y Víctor Mejía, una pareja de la tercera edad del Bronx que ha estado solicitando a través de Housing Connect desde 2012, testificaron sobre los desafíos de solicitar la lotería. Valentina declaró que tuvo que aceptar tres trabajos simultáneamente para cumplir con los requisitos de ingresos de la solicitud.
La pareja también ha tenido que vivir “entre cucarachas y ratones” en su actual alojamiento mientras esperan que se tramiten sus solicitudes.
“No puedo seguir haciendo esto”, dijo en la audiencia.
Milagros Salazar, trabajadora de la salud de bajos ingresos que reside en el Bronx, relató en la audiencia cómo solicitó 63 loterías antes de ser finalmente aceptada para una vivienda asequible. Dijo que a menudo trabajaba 50 horas semanales para cumplir con los requisitos de ingresos para la lotería, y que sufrió de ansiedad constante durante el proceso de solicitud.
También dijo que la descalificaron de un apartamento porque sus ingresos eran $100 menos que el requisito mínimo y sostuvo que se ofrecen muy pocas unidades a solicitantes que ganan menos de $40,000 por año.
Sonia Simpson, miembro del grupo de defensa del Bronx, Oportunidad de Vivienda Asequible Inmediatamente (AHORA), lleva años solicitando viviendas a través de Housing Connect, pero afirmó que hay pocas unidades para las que cumple los requisitos según sus ingresos. Declaró en la audiencia que le resulta difícil usar el portal de vivienda, y que le cuesta especialmente actualizar sus solicitudes en su teléfono.
Además, Simpson, quien se registró para recibir notificaciones de unidades por correo electrónico, dijo que recibe «correos electrónicos constantes» de Housing Connect sobre unidades que no puede pagar o para las que no es elegible en función de sus ingresos.
“Esto es frustrante y sólo puedo imaginarme lo frustrante que debe ser para las personas mayores o para quienes no hablan inglés”, dijo Simpson en la audiencia.
Alex Martínez, quien testificó en nombre del Centro Comunitario Kingsbridge Heights, que ha brindado asistencia a más de 2,000 residentes del Bronx con solicitudes desde 2017 , dijo en la audiencia que el sistema Housing Connect a menudo presenta fallas y es difícil de usar para personas con alfabetización digital limitada.
“El portal presenta cada vez más fallos y el sitio web suele estar caído”, dijo Martínez. “Es un perjuicio para los clientes que acuden a nuestras consultas semanales sin cita previa y luego son rechazados porque el sitio web no funciona”.
Para el pequeño número de solicitantes que ganan una lotería de vivienda asequible , el proceso está lejos de ser sencillo y a menudo resulta engorroso.
Según el testimonio de Tigani en la audiencia del 29 de abril , los solicitantes pueden esperar entre 12 y 15 meses entre la presentación de su solicitud y la mudanza . El tiempo de espera promedio entre la selección y la firma del contrato de arrendamiento se extiende a 109 días, como se señala en el Informe de Gestión del Alcalde de 2025 .
Abordar los problemas
Sánchez ha presentado tres proyectos de ley para mejorar Housing Connect. Dos de ellos se centran específicamente en mejorar la experiencia del usuario y ayudar a las personas con alfabetización digital limitada.
Por ejemplo, la Ley Introductoria 1265 exigiría que Housing Connect notificara a los solicitantes por correo electrónico y mensaje de texto si su solicitud es aprobada o no, y les permitiría designar a una persona para que gestione sus solicitudes. Además, otro proyecto de ley, la Ley Introductoria 1266, crearía un programa de asistencia presencial financiado por la ciudad para ayudar a los inquilinos con el proceso de solicitud de Housing Connect.
Actualmente, la ciudad no financia ningún programa de este tipo, pero organizaciones sin fines de lucro y otras agencias intervienen para ayudar a reducir parte de la demanda de asistencia de Housing Connect.
Unidades vacantes
El proyecto de ley final de Sánchez, Intro 1264, busca reducir las largas demoras en ocupar las unidades desocupadas por los ganadores de la lotería , también conocidas como realquileres . Hasta hace poco, el HPD exigía que estas unidades pasaran por el sistema de lotería Housing Connect , un proceso que podía tardar un promedio de 16 meses antes de que un nuevo inquilino se mudara .
En respuesta a las crecientes críticas, el HPD comenzó a emitir exenciones temporales que permiten a los propietarios publicar unidades de realquiler en plataformas externas como StreetEasy y Craigslist . Sin embargo, estas exenciones solo son válidas por un año . Sánchez ahora presiona para una solución más permanente que evite estas vacantes prolongadas .
“Una espera de 16 meses por un apartamento en perfecto estado, en el que muchas familias morirían por vivir, es inaceptable”, dijo Sánchez. “El progreso en ese aspecto es excelente… pero ¿qué pasa después de un año? ¿Volvemos a las esperas de 16 meses?”
No hay solución fácil
Mientras tanto, Rachel Fee, directora ejecutiva de la Conferencia de Vivienda de Nueva York, dijo que los elevados costos de construcción en la ciudad de Nueva York hacen que sea difícil para los desarrolladores ofrecer viviendas de bajo costo.
«Hay que pensar en cuánto cuesta operar una unidad», dijo Fee en una entrevista.
Dados los costos de construcción actuales , dijo que no es realista esperar que se pueda construir un gran número de unidades y alquilarlas a poblaciones de ingresos muy bajos, dejando a decenas de miles de neoyorquinos sin opciones de vivienda viables .
Explicó que, según la regla de un tercio de los ingresos , un hogar con ingresos inferiores a $ 30,000 anuales necesitaría una unidad alquilada a bastante menos de $ 1,000 mensuales para que se considere asequible. Por ello , argumentó que ampliar los programas de asistencia para la vivienda , como la Sección 8 , es la única vía viable para asegurar una vivienda estable para las personas clasificadas como de » ingresos muy bajos «.
Sánchez, por su parte, señaló que el ingreso medio en su distrito del Bronx es de tan solo $ 25,000 por persona , lo que deja a muchos de sus electores prácticamente excluidos de la lotería de vivienda asequible . Enfatizó que sin subsidios municipales para ayudar a los promotores inmobiliarios a alcanzar niveles más altos de asequibilidad, estas unidades permanecerán fuera del alcance de los residentes con menores ingresos de la ciudad .
“Es como una falsa victoria cuando un alcalde, un gobernador o cualquier otra persona dice: ‘Estamos construyendo viviendas sumamente asequibles’, cuando en realidad excluye a toda mi comunidad”, dijo Sánchez. “En mi comunidad, el Distrito 14, tenemos un ingreso medio anual para un trabajador de $25,000. Eso no les da derecho a nada. A menos que les den un vale, no les da derecho a nada”. Fuente: The Bronx Times, NPR y NYC Housing.